提示

确定

首页 > 投资观点 > 市场动态

第七次全国人口普查数据公布 房地产市场或将迎来这些改变

2021-05-13来源:财联社

  财联社(广州,记者 陈业)讯,5月11日国新办举行新闻发布会,介绍第七次全国人口普查主要数据结果并答记者问。

  国家统计局局长宁吉喆在会上通报,全国人口共141178万人,与2010年的133972万人相比,增加了7206万人,增长5.38%;年平均增长率为0.53%,比2000年到2010年的年平均增长率0.57%下降0.04个百分点。

  数据表明,我国人口10年来继续保持低速增长态势。全国人口中,男性人口为723339956人,占51.24%;女性人口为688438768人,占48.76%。总人口性别比为105.07。

  人口结构发生的变化,会对房地产市场产生怎样的影响,成为人口普查数据公布后业内关注的焦点。而开发商的关注点,除了未来将如何展开地域布局及产品定位,还包括为适应人口老龄化程度加深的需求,是否应进一步布局康养业务等。

  “抢人大战”或将升级

  新型城镇化布局,近几年来一直是开发商重点提及的战略。第七次全国人口普查数据显示,2020年人口城镇化率达到了63.89%。

  对此,同策研究院分析师汪恒认为,最新数据表明,过去不少人对中国的城镇化率有所低估。

  “63.89%的城镇化率,对于房地产市场来说并不友好。过去数据的低估说明未来我国城镇化率提升空间或有限,我国房地产新房市场有可能提前触顶。”汪恒表示。

  第七次全国人口普查数据发布后,同策研究院在其研究报告中称,“家庭户规模从2010年的3.1下降到2.62,这是一个很大的降幅,这种现象也同大家的日常感觉一致,家庭户规模的下降必然带来房屋成交结构的变化,未来更小的房子肯定会更受欢迎。”

  “有人才有住房需求,在人口增速下降、劳动力人口占比下降的趋势下,开发商的投资布局跟着人口流向走是势之必然,像粤港澳大湾区这样吸附能力强的城市群,自然是开发商关注的重点。”克而瑞广州区域分析师肖文晓称。

  汪恒指出,考虑到整体人口形势,未来各个城市之间的“抢人大战”可能会更加激烈,开发商投资布局更需要从城市基本面出发,判断一个城市未来的发展前景和人口形势,这样才不会踏错节奏。

  不过,肖文晓认为,不管是从城镇化率的提升,亦或从人口红利的消减等多种角度分析,中国房地产市场从增量时代向存量时代逐步转变的趋势,近年来已经很明显。

  “这种大趋势的转变,意味着提供给房企规模扩张的增量红利越来越少,粗放式的增长不可持续,而精细化的城市运营却大有可为。企业未来要做强,除了精耕市场,还有就是通过收并购来实现增长。”肖文晓称。

  康养业务迎机遇

  第七次全国人口普查数据另一引发市场关注的现象是,随着老龄化人口数量增加,养老地产或将迎来机遇。

  第七次全国人口普查数据显示,60岁及以上人口为26402万人,占18.70%(其中,65岁及以上人口为19064万人,占13.50%)。与2010年相比,60岁及以上人口的比重上升5.44个百分点。

  肖文晓认为,“目前来看,国内介入康养市场的开发商不在少数,但从业务规模、业绩体量来看,康养业务对于品牌房企的贡献度仍较有限,而运营模式也正处于探索状态。从第七次全国人口普查数据来看,不管是已经入局者还是有意入局者,这个市场都有足够广阔的空间。”

  和君咨询康养事业部副总经理曹卓君也表示,当前养老市场已形成地产商、险资、央企国企、多元资本方、服务型企业、外资企业六大主题类型,依托核心主业多产品线试水运营。

  “一、二线城市新增土地供应减少情况下,未来会有更多央企国企选择对闲置物业进行整合改造,发展养老产品。具体到产品方面,未来康养市场会呈现金字塔模式,即出现高、中、低不同档次的产品,与市场多元化需求相吻合。”曹卓君称。

  市场需求方面,越秀康养战略投资中心测算,“十四五”末中国康养市场容量将超过10万亿,其中,养老公寓(含康养小镇及旅居)市场容量为4.4万亿、养老服务1.9万亿、养老机构5千亿。

  事实上,有不少开发商早已介入康养业务,部分开发企业的康养业务已成规模。

  不过,据了解,目前多数入局养老地产的企业面临盈利难题,部分企业尚未形成有效盈利机制。

  对于目前养老地产市场,曹卓君认为,从数字上来看,当前国内养老服务机构数量达3.8万个,床位数量823.8万张,能满足需求。但服务质量却参差不齐,供给层面出现结构性失衡,公办福利养老机构很难进。民办机构则面临设施不达标、服务不符合要求、收费高、定位和市场有偏差等问题,入住率低至20%-30%,空置率高达48%。未来如何减少无效、低端供给,提高服务水平是行业需要思考的问题。

 

  免责声明:本文版权归原作者所有,内容仅代表作者个人观点,与广发基金管理有限公司无关。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本公司证实,对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本公司不作任何保证或承诺,请读者仅作参考,并请自行核实相关内容。基金有风险,投资需谨慎。

相关阅读

[an error occurred while processing this directive]

在线客服 广发基金APP更专业,更懂你,扫一扫立即下载